Wie Sie Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen

Es gibt eine dringende Nachfrage nach größeren Räumlichkeiten aufgrund des Wachstums des Unternehmens. Oder das Geschäft läuft nicht gut und muss daher so schnell wie möglich verkauft werden. Es gibt zahlreiche Gründe für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie, aber das Wichtigste ist, dass der Verkauf erfolgreich ist. Um dies zu erreichen, finden Sie hier alle wichtigen Informationen zum Thema "Verkauf einer Gewerbeimmobilie" - von der Methodik über die Festlegung des Preises bis hin zu steuerlichen Sparmöglichkeiten.

Gewerbeimmobilien vs. Teileigentum

Beim Vergleich von Gewerbeimmobilien mit Teileigentum fällt auf, dass beide Begriffe Immobilien beschreiben, die nicht für Wohnzwecke verwendet werden. Diese Immobilien können beispielsweise als Büros oder Praxen dienen. Der wesentliche Unterschied zwischen Gewerbeimmobilien und Teileigentum liegt jedoch in der Eigentumsstruktur. Während Teileigentum stets mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum innerhalb einer Eigentümergemeinschaft verbunden ist, ist dies bei Gewerbeimmobilien nicht der Fall. Zudem sind die Räumlichkeiten eines Teileigentums meist Teil eines Gebäudes mit mehreren Parteien, was eine klare Abgrenzung zu eigenständigen Gewerbeimmobilien darstellt.

Gewerbeimmobilie vermieten oder verkaufen?

Wenn Sie planen, Ihre Gewerbeimmobilie zu verkaufen, ist es entscheidend, genau zu verstehen, zu welcher Kategorie Ihre Immobilie gehört. Diese Kenntnis ermöglicht es Ihnen, die ideale Zielgruppe für den Verkauf zu identifizieren und einen angemessenen, marktgerechten Verkaufspreis zu bestimmen. Der Grund dafür liegt in den unterschiedlichen Marktlagen, die je nach Art der Gewerbeimmobilie variieren können. Um Ihnen einen umfassenden Überblick zu geben, stellen wir Ihnen nachstehend eine Auflistung aller Gewerbeimmobilienarten zur Verfügung. Diese Differenzierung hilft Ihnen, Ihre Verkaufsstrategie gezielt auf die spezifischen Bedürfnisse und Erwartungen potenzieller Käufer auszurichten.

Gewerbeimmobilie verkaufen

Gewerbeimmobilie vermieten

Sale-and-Leaseback-Verfahren: Verkauf und Rückmietung Ihrer Gewerbeimmobilie

Sie möchten die Vorteile Ihrer Gewerbeimmobilie weiterhin genießen, ohne die damit verbundenen Eigentümerpflichten zu tragen, oder Sie benötigen rasch liquide Mittel für eine wichtige Investition? Das Sale-and-Leaseback-Verfahren bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen und gleichzeitig als Mieter weiterhin zu nutzen. Dieses Modell erfordert eine eindeutige Vereinbarung mit dem Käufer, um eine nahtlose Fortführung der Nutzung Ihrer Immobilie sicherzustellen. Durch den Verkauf erhalten Sie unmittelbaren Zugang zu Kapital, während Sie durch die Rückmietung weiterhin in den gewohnten Räumlichkeiten arbeiten oder Ihr Geschäft betreiben können.

Gewerbeimmobilie: Der Verkaufsprozess

Der Prozess des Verkaufs einer Gewerbeimmobilie folgt einem ähnlichen Schema wie der Verkauf einer Wohnimmobilie, doch gibt es spezifische Unterschiede in den einzelnen Schritten. Hier ist Ihr Fahrplan für einen erfolgreichen Verkauf:

1. Zielgruppe definieren: Die Art des Gewerbes beeinflusst maßgeblich, welche Käufer angesprochen werden. Beispielsweise zieht ein Restaurant andere Interessenten an als ein Bürokomplex. Diese Erkenntnis ist entscheidend für nachfolgende Entscheidungen, wie die Möglichkeit des Verkaufs im vermieteten Zustand und die Auswahl der passenden Vermarktungsstrategie, ob lokal oder überregional.
2. Verkaufsunterlagen vorbereiten: Um Ihre Gewerbeimmobilie adäquat zu präsentieren, benötigen Sie diverse Unterlagen, darunter einen aktuellen Grundbuchauszug, eine Übersicht der Betriebskosten und vorhandene Miet- oder Pachtverträge. Diese Informationen sind in der Regel beim Bauamt erhältlich.
3. Immobilienbewertung durchführen: Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie erfolgt primär über das Ertragswertverfahren, das den potenziellen Gewinn der Immobilie berücksichtigt, im Gegensatz zu den bei Wohnimmobilien üblichen Sach- oder Vergleichswertverfahren.
4. Vermarktungsstrategie festlegen: Für Gewerbeimmobilien kann eine diskrete Vermarktung, auch bekannt als Secret Sale, vorteilhaft sein. Diese Strategie schließt die Öffentlichkeit aus und richtet sich ausschließlich an einen selektierten Kreis potenzieller Käufer, was besonders bei spezialisierten Immobilien wie Hotels oder Restaurants Erfolg verspricht. Erfahrene Makler sind hier oft unverzichtbar, da sie über die notwendigen Kontakte verfügen.
5. Verkaufsabschluss: Ist ein passender Käufer gefunden, wird der Verkauf mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags bei einem Notar formalisiert.

Akquireal erweitert Ihren Vertriebskanal

Die Akquise von Immobilien erfordert eine sorgfältige Auswahl der Vertriebskanäle, um potenzielle Käufer und Verkäufer erfolgreich zusammenzuführen. Eine der häufigsten Methoden ist die Nutzung von Werbemöglichkeiten in Printmedien oder auf Online-Plattformen. Die Werbeplatzierung kann jedoch sehr teuer werden. Die eigene Internetrecherche nach geeigneten Deals kostet wiederum viel Zeit. Ein weiterer Weg ist das Einkaufen von Leads, also Kontakten. Auf den ersten Blick eine sehr effiziente Methode, jedoch bringt dies oft Probleme mit sich, da die Datenqualität veraltet sein kann und neue Daten beim Betreiber einer Immobilienplattform erst mühsam angefragt werden müssen.

Generell sind Immobilienplattformen für Objekte dieser Größe und der Diskretion eher ungeeignet, da die Informationen öffentlich publiziert werden. Hier kommt Akquireal ins Spiel, als ein Immobilieninvestoren-Netzwerk, bei dem Objektinformationen nicht öffentlich publiziert werden, sondern lediglich für die erfolgreiche Suche benötigt werden. Das ermöglicht es den Kunden, schneller und präziser Entscheidungen zu treffen und die besten Angebote zu erhalten. Durch die Verwendung von KI und Advanced Data Analytics, bietet Akquireal eine umfangreiche Auswahl an Tools und Funktionen, die es ermöglichen, die Prozesse des Immobilienkaufs und -verkaufs zu automatisieren und zu optimieren.

Notwendige Dokumente für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist die Zusammenstellung aller relevanten Dokumente ein entscheidender Schritt. Obwohl Sie einige der benötigten Unterlagen bereits vorliegen haben könnten, ist es wahrscheinlich, dass Sie weitere Dokumente beim zuständigen Bauamt oder anderen Behörden anfordern müssen. Nachfolgend finden Sie eine Liste der essenziellen Dokumente für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie, inklusive ihrer Bezugsquellen:

• Aktueller Grundbuchauszug: Erhältlich beim Grundbuchamt.
• Auszug aus der Flurkarte: Zu beantragen beim Katasteramt.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: Verfügbar beim Bauamt.
• Bebauungsplan: Auszugeben durch das Bauordnungsamt oder Stadtplanungsamt.
• Baupläne im Maßstab 1:100: Vorhanden in Ihren persönlichen Unterlagen, beim Architekten oder über das Bauamt.
• Baubeschreibungen (z.B. über Umbauten): Ebenfalls in Ihren persönlichen Unterlagen, beim Architekten, Bauträger oder Bauamt zu finden.
• Nutzflächenberechnung und Berechnung der Kubatur (des umbauten Raums): Verfügbar durch eigene Aufzeichnungen oder über Ihren Immobilienmakler.
• Betriebskostenaufstellung sowie Belege von Instandhaltungskosten: Aus Ihren persönlichen Unterlagen.
• Mietverträge / Pachtverträge: Ebenfalls aus Ihren persönlichen Unterlagen.

Das Beschaffen dieser Unterlagen kann zeitaufwendig und komplex sein. Ein erfahrener Gewerbeimmobilienmakler kann Ihnen jedoch diesen Prozess erleichtern. Er kennt die spezifischen Anforderungen für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie und weiß, wo er die notwendigen Dokumente schnell und effizient beschaffen kann.

Ermitteln des richtigen Verkaufspreises einer Gewerbeimmobilie

Der Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie hängt primär von ihrem Verkehrswert ab, der überwiegend durch das Ertragswertverfahren bestimmt wird. Bei dieser Methode sind die generierten Einnahmen, wie Miete oder Pacht, sowie der Bodenwert entscheidende Faktoren. Diese werden durch diverse Einflüsse modifiziert, was die Preisfindung zu einer detaillierten Berechnung macht:

Ertragswert (Verkehrswert) = Vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert +/- Objektspezifische Anpassungen +/- Marktanpassungen

Darüber hinaus spielen die spezifischen Marktgesetze des jeweiligen Gewerbesegments eine wesentliche Rolle bei der Preisfestsetzung. Der Markt für Handelsflächen unterscheidet sich beispielsweise signifikant vom Büroimmobilienmarkt. Eine gründliche Marktanalyse ist daher vor dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie unerlässlich.

Angesichts der Komplexität sowohl der Ertragswertberechnung als auch der Marktanalyse ist es oft ratsam, diese Prozesse von Experten durchführen zu lassen. So kann ein marktgerechter und realistischer Verkaufspreis für Ihre Gewerbeimmobilie ermittelt werden, der den aktuellen Marktgegebenheiten und spezifischen Eigenschaften Ihrer Immobilie gerecht wird.

Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt für den Verkauf der Gewerbeimmobilie?

Der ideale Zeitpunkt für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie lässt sich nicht allgemeingültig festlegen, da er stark von individuellen sowie wirtschaftlichen Faktoren abhängt. Verschiedene Beweggründe können den Ausschlag für einen Verkauf geben:

Platzbedarf: Die bestehenden Geschäftsräume sind zu klein geworden, und es besteht Bedarf an einer größeren Fläche.

Veränderte Lebenssituationen: Beispielsweise steht der Eigentümer kurz vor dem Ruhestand und plant, sich aus dem aktiven Geschäftsleben zurückzuziehen.

Berufliche Neuausrichtung: Der Eigentümer strebt eine berufliche Veränderung an und benötigt die Gewerbeimmobilie nicht mehr für seine Zwecke.

Marktlage beachten: Ein weiterer entscheidender Aspekt ist die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt. Die Marktbedingungen können sich auf den erzielbaren Verkaufspreis erheblich auswirken.

Planung ist alles: Da der Verkauf einer Gewerbeimmobilie eine komplexe und zeitintensive Angelegenheit ist, empfiehlt es sich, frühzeitig mit den Vorbereitungen zu beginnen. Eine gründliche Planung hilft, den Verkaufsprozess effizient und erfolgreich zu gestalten.

Insgesamt ist der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie individuell unterschiedlich und hängt von persönlichen Zielen, der aktuellen Marktsituation sowie strategischen Überlegungen ab. Ein proaktiver Ansatz und die Berücksichtigung der genannten Faktoren können dabei helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Verkaufsstrategien für Gewerbeimmobilien: Frei vs. Vermietet

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie stellt sich oft die Frage, ob ein freistehendes oder ein vermietetes Objekt vorteilhafter ist. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, bei denen vermietete Objekte häufig einen niedrigeren Verkaufspreis erzielen, tendieren Gewerbeimmobilien dazu, als vermietete Einheiten höhere Preise zu erreichen. Für Verkäufer von Gewerbeimmobilien ist es daher empfehlenswert, auf eine solide Vermietungssituation zu achten. Ein entscheidender Faktor für den erzielbaren Verkaufspreis ist die Restlaufzeit der Mietverträge: Je länger diese zum Zeitpunkt des Verkaufs noch andauern, desto attraktiver wird das Angebot für potenzielle Käufer.

Eine frische Verlängerung der Mietverträge kurz vor dem Verkauf kann den Wert der Immobilie steigern, da sie dem Käufer langfristige Einnahmesicherheit bietet. Gewerbliche Mietverhältnisse zeichnen sich zudem oft durch eine geringere Kündigungsflexibilität seitens des Mieters aus, was die Investition für den Käufer zusätzlich absichert.

Zusätzlicher Tipp:

Die Konversion von Gewerbeflächen in Wohnraum könnte eine Überlegung wert sein. Trotz des höheren Aufwands kann dieser Schritt den Verkaufswert signifikant steigern, da Wohnraum eine breitere Zielgruppe anspricht und auf dem Markt oft gefragter ist.

Diese Überlegungen sind zentral für die Verkaufsstrategie Ihrer Gewerbeimmobilie und können entscheidend für den Erfolg und die Profitabilität des Verkaufs sein.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf von Gewerbeimmobilien

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie kann verschiedene steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen, darunter die Gewerbesteuer oder die Spekulationssteuer, abhängig von bestimmten Bedingungen:

Gewerbesteuer bei Gewerbeimmobilien

Für Privatpersonen, die eine Gewerbeimmobilie besitzen und vermieten, fällt in der Regel nur die Einkommensteuer an. Sollten jedoch mehr als drei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren verkauft werden, wird dies vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel gewertet, und es ist Gewerbesteuer zu entrichten. Die Regelung der Drei-Objekt-Grenze ist flexibel und kann je nach Situation variieren.

Spekulationssteuer und Gewerbeimmobilien

Eine Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkaufen, soweit diese im Privatvermögen gehalten wurde. Der Gewinn wird zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, der bis zu 42 Prozent des Gewinns ausmachen kann. Um die Steuerlast zu mindern, können beim Verkauf entstandene Kosten wie Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Vorfälligkeitsentschädigungen, Instandhaltungskosten und Werbungskosten vom Gewinn abgezogen werden. Ein Verkaufsverlust kann steuerlich geltend gemacht werden.

Keine Spekulationssteuer unter bestimmten Bedingungen

Um die Spekulationssteuer zu umgehen, ist es ratsam, die zehnjährige Spekulationsfrist einzuhalten. In bestimmten Fällen, wie bei Selbstnutzung der Immobilie durch Sie oder Ihre Kinder, entfällt die Spekulationssteuer. Ein Freibetrag von 600 Euro ist ebenfalls anwendbar.

Sonderfall Betriebsauflösung

Bei der Überführung einer Gewerbeimmobilie aus dem Betriebs- ins Privatvermögen startet die zehnjährige Spekulationsfrist neu, was bei Betriebsauflösungen relevant sein kann.

Betriebsvermögen und Gewerbeimmobilien

Eine Immobilie, die geschäftlich genutzt wird, gilt als steuerliches Betriebsvermögen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Wert der Immobilie unter 20.500 Euro liegt. Bei gemischter Nutzung zählt nur der geschäftlich genutzte Teil zum Betriebsvermögen.

Umsatzsteuer beim Immobilienverkauf

Normalerweise sind Immobilienverkäufe von der Umsatzsteuer befreit. Eine Ausnahme bildet der Verkauf von Immobilien durch gewerbliche Verkäufer, bei denen zuvor umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt wurden. In solchen Fällen ist eine Korrektur des Vorsteuerabzugs notwendig.

Steuerfreier Verkauf von Gewerbeimmobilien: Wie es funktionieren kann

Um den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie steuerfrei zu gestalten oder zumindest Steuervorteile zu nutzen, gibt es bestimmte Strategien und rechtliche Rahmenbedingungen:

Stille Reserven und Immobilientausch

Beabsichtigen Sie, nach dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie eine andere zu erwerben, bietet das Steuerrecht die Möglichkeit, den Erlös in stillen Reserven für eine Übergangszeit zu parken. Dies ermöglicht unter gewissen Voraussetzungen, den Erlös beim Erwerb einer neuen Immobilie steuermindernd einzusetzen. Dieser Prozess erfordert jedoch tiefgehendes Fachwissen im Immobilienbereich. Ein Immobilienmakler, der auf Gewerbeimmobilien spezialisiert ist, kann hier wertvolle Unterstützung bieten.

Altersbedingte Unternehmensaufgabe oder Berufsunfähigkeit

Ein weiterer Weg, den Verkauf einer Gewerbeimmobilie steuerlich zu optimieren, besteht für Unternehmer, die ihr Geschäft aus Altersgründen ab dem 55. Lebensjahr oder aufgrund von Berufsunfähigkeit aufgeben. In diesen Fällen ermöglicht das Einkommensteuergesetz (§ 16 Abs. 4 EStG) einen einmaligen Freibetrag von bis zu 45.000 Euro, der die Steuerlast erheblich senken kann.

Außerordentliche Einkünfte

Wenn der Gewinn aus dem Verkauf der Gewerbeimmobilie als "außerordentliche Einkünfte" klassifiziert wird, können spezielle steuerliche Vergünstigungen nach § 34 EStG angewendet werden. Diese Regelung zielt darauf ab, außergewöhnliche Einkunftsspitzen steuerlich zu glätten und kann zu erheblichen Steuereinsparungen führen.

Durch die Nutzung dieser Möglichkeiten kann der Verkauf einer Gewerbeimmobilie unter Umständen steuerlich optimiert werden. Es ist jedoch ratsam, frühzeitig professionellen Rat einzuholen, um die komplexen steuerlichen Regelungen effektiv zu nutzen und die Steuerlast zu minimieren.

Gewerbeimmobilie verkaufen: Mit oder ohne Makler?

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien lässt sich entweder privat oder mit Unterstützung eines Immobilienmaklers realisieren. Jede dieser Verkaufsmethoden bietet spezifische Vorteile sowie Nachteile. Um Ihnen bei der Wahl der geeigneten Verkaufsstrategie zu helfen, bietet die nachfolgende Übersicht wertvolle Einblicke in die jeweiligen Vorzüge und Herausforderungen beider Optionen.

Passende Investoren auf Knopfdruck

Mit Akquireal haben Investoren die Möglichkeit, individuelle Investorenlisten zu generieren, die auf ihre spezifischen Anforderungen abgestimmt sind. Die Liste kann nach über 100 Kriterien gefiltert werden, wie z.B. ob es sich um einen Share- oder Asset Deal handelt, ob Erbbaurecht ein Thema ist, wie hoch die Vermietungsquote sein muss oder ob das Objekt leer stehen soll.

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Mit der Basis-Mitgliedschaft haben Investoren auch Zugang zu einem Probeauszug der Liste, bevor sie sich entscheiden, ob sie auf die gesamte Datenbank mit über 7.000 Ankaufsprofilen zugreifen möchten. Dies gibt ihnen die Möglichkeit, die Qualität und Relevanz der gefundenen Objekte vorab zu überprüfen und sicherzustellen, dass die Liste ihren Anforderungen entspricht. Die Möglichkeit, eine kostenlose Investorenliste zu generieren, ist ein großer Vorteil von Akquireal und erleichtert Investoren die Suche nach potenziellen Objekten ungemein. Es spart Zeit und Ressourcen und gibt Investoren die Gewissheit, dass sie die besten Angebote finden.

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